人民日?qǐng)?bào)：房企告別暴利時(shí)代 今年可能現(xiàn)降價(jià)潮(2)

時(shí)間:2012-04-13 08:48 人民網(wǎng)-人民日?qǐng)?bào) 點(diǎn)擊:次 我要評(píng)論（）

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負(fù)債率普遍上升則進(jìn)一步加劇了資金緊張的狀況。49家企業(yè)中，期末負(fù)債同比減少的只有22家，增加的卻達(dá)到55%。萬科、招商、首開、世茂四家標(biāo)桿房企的總負(fù)債，較上年同比上漲41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。

債務(wù)償付的壓力，使房企資金鏈可能進(jìn)一步趨緊。國(guó)泰君安證券研究報(bào)告稱，相比2008年的行業(yè)調(diào)整，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)更高、中小開發(fā)商資金壓力更大。報(bào)告預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口將高達(dá)1.3萬億元，與2008年相比，增加了50%。另外，值得高度關(guān)注的是，2010年前后大量發(fā)行的房地產(chǎn)信托也開始進(jìn)入償付高峰期了。從規(guī)模上來說，2012年總到期規(guī)模達(dá)到1758億元，整年兌付規(guī)模較大。

從2011年起，房企資金鏈趨緊就不再是秘密。部分企業(yè)“割肉求生”，還有些企業(yè)干脆“被收購(gòu)”。統(tǒng)計(jì)顯示，2011年樓市規(guī)模股權(quán)變動(dòng)超過124宗，交易金額471.76億元，同比分別上漲47.6%、185.5%。進(jìn)入2012年，股權(quán)交易再度升溫。在1月份公開市場(chǎng)全國(guó)樓市成交規(guī)模(交易額超千萬元)股權(quán)交易達(dá)到了20宗，披露市值達(dá)到了67.8億元，相比2011年同期的9宗31億元的規(guī)模上漲了120%。

房企策略趨理性，結(jié)構(gòu)優(yōu)者得市場(chǎng)

壓力面前，2012年，多數(shù)上市房企調(diào)低了全年銷售目標(biāo)以應(yīng)對(duì)債務(wù)償付壓力和房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀，部分企業(yè)也在不同程度地下調(diào)新開工面積指標(biāo)。

“從庫(kù)存和資金的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷最困難的日子。”宋延慶說，大量兼做房地產(chǎn)開發(fā)的非主業(yè)上市企業(yè)很有可能會(huì)加快“脫房”速度，回歸核心主業(yè)。它們空出的市場(chǎng)空間將由專業(yè)房企填補(bǔ)。專業(yè)房企則將通過降價(jià)銷售的方式來回籠資金，再用換回的現(xiàn)金流低價(jià)拿地。

事實(shí)上，面對(duì)相同的政策、市場(chǎng)環(huán)境，房企呈現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)。這不單與企業(yè)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷有關(guān)，還與企業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)直接有關(guān)。

年報(bào)中實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的房企，大多具有市場(chǎng)均衡布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對(duì)合理的優(yōu)勢(shì)。以綠地為例，2011年，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)50%。董事長(zhǎng)張玉良表示，調(diào)結(jié)構(gòu)是綠地發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。一是調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，做強(qiáng)做大以能源、金融為核心的綜合產(chǎn)業(yè);二是調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目布局結(jié)構(gòu)，目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大多數(shù)集中在二三線城市;三是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在武漢、鄭州等城市推出了多個(gè)超高層綜合體，適應(yīng)了二三線城市提升城市等級(jí)的需求。

值得關(guān)注的是，央企背景的地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@快于其他企業(yè)，因?yàn)榈禺a(chǎn)央企具有相當(dāng)?shù)馁Y源優(yōu)勢(shì)和戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整方面明顯優(yōu)于其他企業(yè)。

宋延慶認(rèn)為，未來房地產(chǎn)企業(yè)要想在“下半場(chǎng)”競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)健康、快速發(fā)展，結(jié)構(gòu)必須合理。企業(yè)處理好不同等級(jí)城市的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、不同產(chǎn)品檔次的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、長(zhǎng)短線項(xiàng)目的周期結(jié)構(gòu)等問題，實(shí)現(xiàn)追求利潤(rùn)率項(xiàng)目和現(xiàn)金流項(xiàng)目的總體平衡，才能保證持續(xù)穩(wěn)健的增長(zhǎng)。

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